2020年，合肥國(guó)資以超百億元戰(zhàn)略投資蔚來(lái)，把瀕臨崩盤的蔚來(lái)拉回正軌，結(jié)果蔚來(lái)股價(jià)大漲，合肥浮盈超千億。這個(gè)曾經(jīng)的小透明省會(huì)，一下子成為諸多二三線城市的學(xué)習(xí)對(duì)象，被譽(yù)為“最牛風(fēng)投城市”。

在此之前，合肥已經(jīng)低調(diào)努力了近20年，從一個(gè)中部經(jīng)濟(jì)帶中的GDP墊底省會(huì)，變成了長(zhǎng)三角城市群中的TOP8。

近十年，合肥的GDP總量增幅達(dá)到272%，在全國(guó)城市中排名第二;十年間，合肥房?jī)r(jià)的漲幅也達(dá)到了206%。經(jīng)濟(jì)起飛的同時(shí)，人口大幅涌入，合肥的樓市也沸騰了。“身邊所有的親戚都想去合肥買房。”有安徽人直言。

2021年是樓市的反轉(zhuǎn)之年，合肥并不例外。經(jīng)歷“四六新政”和二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，合肥的新房和二手房市場(chǎng)雙雙步入冷靜期，不僅“萬(wàn)人搖”消失了，甚至有新盤推出來(lái)后“0登記”，更有頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格腰斬。

20年來(lái)苦心孤詣布局高新產(chǎn)業(yè)的合肥，產(chǎn)業(yè)和人口表現(xiàn)正愈發(fā)出色，未來(lái)樓市將走向何方?

合肥的逆襲

“我大學(xué)畢業(yè)那會(huì)兒，2006年，身邊的安徽同學(xué)們都以去南京、蕪湖工作安家為目標(biāo)，合肥的存在感極低。突然間，也不知道什么時(shí)候起，我發(fā)現(xiàn)身邊的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥讀大學(xué)的王耀楠對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

合肥有著“小透明”的歷史，在眾多省會(huì)城市中一度顯得很落寞。

其知名度曾經(jīng)遠(yuǎn)不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南昌以及崔顥筆下“此地空余黃鶴樓”的武漢，甚至還不如擁有趵突泉、大明湖的濟(jì)南。

過(guò)去，合肥的省城向心力非常不足。不僅不了解安徽的外省人，會(huì)把南京當(dāng)做安徽省會(huì)，就連在安徽省內(nèi)，不少“小兄弟”都心向南京。

然而，合肥極具進(jìn)取心，2004年中央提出“中部崛起”戰(zhàn)略，合肥抓住了這個(gè)契機(jī)，用近20年的時(shí)間，跑出了黑馬的速度。近年，合肥發(fā)展出“以投帶引”的招商引資模式，更是從默默無(wú)聞的邊緣城市，一躍成為炙手可熱的明星，被外界譽(yù)為“最牛風(fēng)投城市”。“合肥模式”已經(jīng)成了許多二三線城市研究與學(xué)習(xí)的對(duì)象。

根據(jù)國(guó)家信息中心組建的中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，合肥2004年時(shí)的GDP僅為0.07萬(wàn)億，在6個(gè)中部經(jīng)濟(jì)帶省會(huì)城市中排名墊底，GDP只有長(zhǎng)沙、鄭州的一半，約為武漢的三分之一，在長(zhǎng)三角城市群中更加排不上號(hào)。

但到了2020年，合肥的GDP突破萬(wàn)億，在全國(guó)城市GDP排名中，合肥用近20年時(shí)間前進(jìn)60多名，成為了中國(guó)城市GDP前二十強(qiáng)。

近十年，合肥的GDP總量增幅達(dá)到272%，在全國(guó)城市中排名第二，僅次于基數(shù)比較低的貴陽(yáng)。

2014年，合肥與南京、杭州一起攜手躋身長(zhǎng)三角世界級(jí)城市群副中心，正式加入長(zhǎng)三角俱樂(lè)部。2021年前三季度，合肥的GDP體量已經(jīng)穩(wěn)居長(zhǎng)三角TOP8。

逆襲后的合肥，像發(fā)生了奇妙的化學(xué)反應(yīng)，從安徽本省人都看不上的小透明省會(huì)，突然變成了大家都想去的地方。

2021年合肥城區(qū)人口突破500萬(wàn)，全市常住人口逼近千萬(wàn)，人口數(shù)量躍居長(zhǎng)三角城市第六位，近10年新增人口191萬(wàn)人，增量居長(zhǎng)三角城市第3位，年均增長(zhǎng)2.3%，高于全國(guó)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口。政策、經(jīng)濟(jì)紅利和人口紅利齊備的合肥，無(wú)可避免地走入一段樓市的沸騰期。

樓市大反轉(zhuǎn)

近十年合肥的GDP增長(zhǎng)了272%，合肥房?jī)r(jià)的漲幅也達(dá)到了206%。

根據(jù)新安大數(shù)據(jù)研究院，合肥房?jī)r(jià)從2010年的6051元/平方米漲至2020年的18516元/平方米。而在2008年時(shí)，合肥房?jī)r(jià)均價(jià)僅3748元/平方米。

2020年下半年至2021年上半年這一波上漲更是令人印象深刻，“一房難求”“異常火爆”等詞語(yǔ)頻頻見(jiàn)諸于媒體報(bào)道和網(wǎng)絡(luò)論壇中。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年1月份70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，合肥新建商品住宅指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，漲幅位居70個(gè)大中城市第三位。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商品住宅銷售指數(shù)上漲4.3%，創(chuàng)下15個(gè)月新高。二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，保持了連續(xù)11個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)。

在一片喊漲的態(tài)勢(shì)下，已經(jīng)在上海成家立業(yè)的王耀楠，2021年上半年也忍不住去合肥買了一套房，“我們老家有點(diǎn)條件的，都往合肥跑，家族親戚里，就沒(méi)有不在合肥買房的”。

過(guò)去，蕪湖、滁州、馬鞍山三座安徽城市與南京關(guān)系頗為緊密，被并稱為“滁馬蕪”。王耀楠稱，據(jù)他近幾年對(duì)老家的觀察，不少人其實(shí)已經(jīng)“倒戈”合肥。“南京畢竟是省外，以前是合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)在不好，現(xiàn)在合肥起來(lái)了，又是安徽的省會(huì)，心理上還是覺(jué)得更親近些。”

留在合肥的高學(xué)歷人才也在變多。過(guò)去合肥雖然擁有高等教育排名前十的中科大，但留不住中科大的人才頗為人詬病。但根據(jù)中科大公布的就業(yè)數(shù)據(jù)，到2019年時(shí)，中科大直接就業(yè)人數(shù)為2668人，其中23%(622人)的人都選擇留在安徽，占比最高。此外，21%(561人)去了上海，另外分別有288和284人選擇了浙江和江蘇。

“合肥近幾年科技型企業(yè)發(fā)展迅速，無(wú)論是工業(yè)立市還是創(chuàng)新高地的戰(zhàn)略，都跟國(guó)家發(fā)展方向契合，高新區(qū)那邊多了很多高新技術(shù)研發(fā)公司，我覺(jué)得前途還是很光明的。”一位2018年從安徽大學(xué)畢業(yè)后留在合肥的畢業(yè)生表示，現(xiàn)在無(wú)論是中科大、合工大還是安徽大學(xué)，都有和企業(yè)間的校企合作，理工科學(xué)子的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)比過(guò)去多了很多，留在合肥的意愿更強(qiáng)烈了。

在過(guò)去的十年里，合肥市政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和資本投入的方式，建構(gòu)了自己的高新制造產(chǎn)業(yè)集群。目前國(guó)家科學(xué)中心和三個(gè)國(guó)家實(shí)驗(yàn)室先后在合肥落戶，顯示面板、集成電路、人工智能這一類高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在合肥大量聚集。

蕪湖人錢荃也認(rèn)為，合肥近年確實(shí)發(fā)展得很好，身邊不少蕪湖朋友也去合肥買房。“大概是08年的時(shí)候，蕪湖的房?jī)r(jià)跟合肥差不多，甚至還貴一點(diǎn)，蕪湖是省內(nèi)公認(rèn)的好地方，現(xiàn)在看來(lái)，還是合肥發(fā)展?jié)摿Υ螅礉q，畢竟是集全省之力發(fā)展起來(lái)的中心城市，現(xiàn)在確實(shí)形成了對(duì)全省的輻射力和對(duì)人口的吸引力。”

相比南京，錢荃認(rèn)為合肥更適合普通老百姓去安家落戶，“門檻低，南京確實(shí)很好，但是房?jī)r(jià)四五萬(wàn)起步了，有多少人能買得起”。

在一片喊漲聲中，2021年3月份，合肥樓市來(lái)到了火爆的頂點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、捆綁銷售，中介索取號(hào)頭費(fèi)、茶水費(fèi)，在合肥房?jī)r(jià)最高的政務(wù)區(qū)核心商圈一小區(qū)的業(yè)主，甚至成立了“房?jī)r(jià)指導(dǎo)委員會(huì)”，要求賣房者要按照“指導(dǎo)價(jià)”掛牌，并稱“任何賤賣行為必將受到全體業(yè)主的唾棄”。

面對(duì)樓市過(guò)熱以及各種亂象，合肥開(kāi)始出手調(diào)控。

2021年4月6日，合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涵蓋熱點(diǎn)學(xué)區(qū)學(xué)位制、熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購(gòu)措施、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等八大方面。當(dāng)月月底，合肥二手房限購(gòu)區(qū)成交面積跌幅超60%，交易價(jià)格下跌10%左右。

不過(guò)，合肥新房的熱度仍然高漲，一房難求，今年7月，合肥一新盤甚至出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。于是8月24日，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作聯(lián)席會(huì)議辦公室再連發(fā)兩則通知，明確合肥市建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，增加二手房限購(gòu)區(qū)域。

在這之后，合肥樓市終于開(kāi)啟反轉(zhuǎn)。有頂級(jí)學(xué)區(qū)房的二手房房?jī)r(jià)從6萬(wàn)元/平方米跌至3萬(wàn)元/平方米，幾近“腰斬”;也有新盤在去年12月推出后，竟然“0登記”，無(wú)人問(wèn)津。

去年上半年在合肥瑤海區(qū)買了一套80多平方米住宅的王耀楠表示：“二手房房?jī)r(jià)確實(shí)跌了，我也虧了一些。”不過(guò)他表示，自己并不是炒房，而是買來(lái)給父母養(yǎng)老。他認(rèn)為合肥的城建比老家更好，房子附近有配套的綠道、花園，父母滿意就行。

板塊分化加劇

自合肥打出熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)學(xué)區(qū)學(xué)位制、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等一系列政策組合拳后，合肥樓市便開(kāi)始調(diào)頭向下。未來(lái)，這座“經(jīng)濟(jì)黑馬”城市的樓市，將會(huì)走向何方?

“合肥樓市目前的下行狀態(tài)，是調(diào)控政策疊加全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境影響造成的，都說(shuō)長(zhǎng)期看產(chǎn)業(yè)和人口，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口紅利仍在上升期。”一家TOP30房企的投資研究人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

該人士認(rèn)為，相比全國(guó)其他經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)三角地區(qū)具備更強(qiáng)的吸附力，人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯，合肥是長(zhǎng)三角一體化“1+5核”之一，對(duì)合肥的看好，即是對(duì)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展前景看好。

不過(guò)她表示，合肥九區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)去5年幾乎一路攀升，未來(lái)將很難再重演，板塊分化將加劇。從區(qū)域來(lái)看，政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)擁有各自明確的定位和產(chǎn)業(yè)，更加具備增長(zhǎng)潛力和保持穩(wěn)定的底氣。

從定位來(lái)看，目前房?jī)r(jià)最高的政務(wù)區(qū)，均價(jià)保持在3萬(wàn)左右，是合肥市政府駐地，定位是市級(jí)行政中心，兼金融，文化，體育中心;濱湖新區(qū)則為省政府駐地，定位是省級(jí)行政中心，兼金融、文化、會(huì)展旅游休閑中心;高新區(qū)定位高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)與制造基地，經(jīng)開(kāi)區(qū)則定位為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)制造基地。

“合肥能喊出‘大湖名城、創(chuàng)新高地’的口號(hào)，是有底氣的，合肥一直尊重科技、知識(shí)，從上個(gè)世紀(jì)60年代克服困難接納中科大，到2008年拿出三分之一的財(cái)政收入支持京東方，再到2020年入股蔚來(lái)汽車，合肥一直重視長(zhǎng)期的科技和產(chǎn)業(yè)價(jià)值。從房地產(chǎn)規(guī)律來(lái)看，擁有產(chǎn)業(yè)和人口增長(zhǎng)的地區(qū)更具備穩(wěn)定性。”上述TOP30房企的投資研究人士表示。

以合肥與蔚來(lái)的合作為例，合肥救了蔚來(lái)，蔚來(lái)投桃報(bào)李，雙方共建的新橋智能電動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)園，將集聚大量上下游產(chǎn)業(yè)鏈并帶來(lái)就業(yè)。2020年4月開(kāi)工后，8月蔚來(lái)新橋工廠就已經(jīng)主體結(jié)構(gòu)封頂。2021年，蔚來(lái)交付新車91429臺(tái)，同比增長(zhǎng)109.1%，合肥這筆投資能帶來(lái)的不僅僅是賬面上的浮盈，更是地區(qū)長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

買房買虧了的王耀楠也認(rèn)為，合肥目前的調(diào)控措施是必要的，樓市應(yīng)該回到冷靜狀態(tài)，他相信合肥未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?ldquo;只要不是炒房的，不會(huì)在意一時(shí)的上漲和下跌。”他說(shuō)，老家還有不少親戚家的孩子，都希望畢業(yè)后能到合肥謀到一份不錯(cuò)的工作。

憑借產(chǎn)業(yè)能力，合肥樓市將走向穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，是當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。克而瑞地產(chǎn)研究也認(rèn)為，安徽省內(nèi)三四線城市外來(lái)人口普遍偏好就近遷移，作為省會(huì)，合肥已然成為省內(nèi)外來(lái)人口第一聚集地，因此，近三年合肥也是房企踐行以城市圈發(fā)展為核心、投資回歸一二線的戰(zhàn)略的落腳點(diǎn)之一。整體回顧合肥2021年的三次集中供地，市場(chǎng)熱度走勢(shì)為“熱—涼—小幅回溫”，本土民營(yíng)企業(yè)持續(xù)表現(xiàn)積極。總體來(lái)說(shuō)，合肥樓市有近慮、無(wú)遠(yuǎn)憂。

(應(yīng)受訪者要求，文中王耀楠、錢荃為化名)